Yunanistan Golden Visa 2026: güncel eşikler ve bölgeler

Eşikler neden bölgeye göre değişiyor?

Program ilk yıllarında ülke genelinde tek bir yatırım tutarı üzerinden işliyordu. Talebin Atina ve birkaç turistik merkez üzerinde yoğunlaşması, bu bölgelerde konut fiyatlarını yerel alıcının erişemeyeceği seviyeye taşıyınca, yatırımı ülke geneline yaymak üzere kademeli bir yapıya geçildi. Bugün eşiği belirleyen ilk değişken, mülkün hangi bölgede olduğu.

Bu yapının yatırımcı açısından pratik sonucu şu: aynı bütçeyle çok farklı büyüklükte ve nitelikte mülklere ulaşabiliyorsunuz. Merkezde eşiği ancak karşılayan küçük bir daireye denk gelen tutar, çevre bölgelerde daha geniş, daha yeni ya da kira getirisi daha yüksek bir mülke karşılık gelebiliyor.

Dolayısıyla "bütçem şu kadar, hangi mülkü alabilirim" sorusundan önce "bu bütçe hangi bölgelerde hangi kademeye denk geliyor" sorusunu cevaplamak gerekiyor. Sıralamayı ters kurmak, süreç ilerledikten sonra baştan başlamak anlamına geliyor.

Kademeler ve hangi bölgeye hangisi uygulanıyor

Aşağıdaki ayrım, bölge seçiminde ilk elemeyi yapmanızı sağlar. Kademelerin kapsamı ve tutarları mevzuat değişiklikleriyle güncellendiği için, teklif aşamasına geçmeden önce başvuru tarihinde geçerli olan eşiği birlikte teyit ediyoruz.

• Yüksek talep gören merkezler — Atina ve Selanik'in belirlenen bölgeleri, Mikonos, Santorini ve nüfus kriterini aşan adalar: en üst eşik uygulanır.
• Bu merkezlerin dışında kalan bölgeler: orta kademe eşik geçerlidir. Anakarada, turistik yoğunluğu daha düşük bölgelerde bu kademe geniş bir seçenek yelpazesi sunar.
• Restorasyon gerektiren tescilli yapılar: en düşük eşikten değerlendirilir. Karşılığında yapının belirlenen süre içinde restore edilmesi şartı vardır; restorasyon tamamlanmazsa oturum hakkı riske girer.
• Kullanım amacı konuta dönüştürülecek ticari binalar: yine en düşük kademede ele alınır. Dönüşümün ruhsatlandırılması ve tamamlanması aynı şekilde şarta bağlıdır.

En düşük kademe gerçekten avantajlı mı?

En düşük eşik ilk bakışta cazip görünür, ancak yatırım tutarının yanına restorasyon bütçesini, proje süresini ve yerel müteahhit yönetimini de eklemek gerekir. Yurt dışından yürütülen bir restorasyon projesinin bütçesi ve takvimi, yerinde takip edilenden daha kolay sapar.

Bu kademeyi seçen yatırımcıya önerimiz, restorasyon maliyetini bağımsız bir keşifle baştan çıkarmak ve süreyi sözleşmeye bağlamak. Aksi halde toplam maliyet, doğrudan orta kademeden alınabilecek hazır bir mülkün üzerine çıkabiliyor.

Tek mülk kuralı

Programın en çok gözden kaçan şartlarından biri bu: gereken tutarın tek bir mülkte karşılanması gerekir. Birden fazla küçük mülkü toplayıp eşiğe ulaşmak kabul edilmiyor. Yatırımlık daire arayışında sık duyduğumuz "iki küçük daire alıp ikisini de kiraya verelim" planı bu nedenle çoğu zaman baştan eleniyor.

İstisna, aynı tapuda birleştirilebilen bağımsız bölümler gibi teknik durumlar olabiliyor. Böyle bir yapı düşünüyorsanız, kapora ödemeden önce hukuki incelemeyle netleştirilmesi gerekir; sonradan çıkan bir uyumsuzluk hem zaman hem kapora kaybı demektir.

Bölge seçerken eşiğin dışında bakılacaklar

Eşik yalnızca giriş biletidir. Yatırımın en az beş yıl elde tutulacağı düşünülürse, bölgenin kendi dinamikleri en az tutar kadar belirleyici olur. Aşağıdaki başlıklar, aynı eşikteki iki bölge arasında seçim yaparken belirleyici oluyor.

• Kiralanabilirlik: turistik yoğunluğu yüksek bölgelerde sezonluk, merkezlerde yıl boyu kiracı profili hâkimdir. Sezonluk kiralamada getiri yüksek ama yönetim yükü ve boş dönem riski de yüksektir.
• Likidite: beş yıl sonunda satış düşünüyorsanız, alıcı derinliği olan bölgeler çıkışı kolaylaştırır. Dar bir alıcı kitlesine hitap eden mülkler, satışta beklemeye yol açar.
• İşletme yükü: adalardaki mülklerde bakım, ulaşım ve yönetim maliyetleri merkezlere göre belirgin şekilde yüksektir. Uzaktan yönetilecek bir mülkte bu kalem net getiriyi ciddi biçimde aşağı çeker.
• Ulaşım: havalimanına ve şehir merkezine mesafe, hem kira talebini hem yeniden satış değerini doğrudan etkiler.
• Vergi ve yerel yükümlülükler: mülk sahipliğine bağlı yıllık vergiler ve kira geliri beyanı, net getiri hesabına baştan dahil edilmelidir.

Karar sırası

Doğru sıralama şöyle: önce bütçenin hangi kademeye denk geldiğini belirleyin, sonra o kademedeki bölgeleri kiralanabilirlik ve likidite açısından eleyin, en son mülk seçimine inin. Mülkten başlayıp geriye doğru çalışmak, dosyaların en sık tıkandığı nokta.

Bu eleme yapıldıktan sonra saha aşaması hızlanır: elinizde net bir bölge listesi ve tutar aralığı olur, gördüğünüz her ilanı baştan değerlendirmek zorunda kalmazsınız.

Sık sorulan sorular

İlgili içerikler